2020年中国物流地产行业供需现状及总体发展趋势分析[图]

一、物流地产发展概况

物流地产指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

我国物流地产运营模式

运营模式	概况	优点	缺点
地产商作主导,租售给物流商并代其管理	即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。	更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。	对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。
物流商自有地产,自己经营管理	即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。	可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。	管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。
地产、物流商直接合作经营	即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。	可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。	在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
由第三方牵头,联系物流商和地产商	即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。	充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。	对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

资料来源： 整理

物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。

我国物流地产盈利模式

资料来源： 整理

2020年我国物流地产政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完善产业用地政策，国土空间规划监督管理体系等规范，另一方面加快农产品仓储保鲜冷链设施建设，进一步加大政策支持并注重监督管理。

2020年物流地产相关国家政策

发布时间	政策	内容概要
2020年4月9日	《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》	在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。
2020年5月22日	《关于加强国士空间规划监督管理的通知》	未取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工程。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代规划许可、搞“特事特办”。
2020年6月2日	《关于2020年土地利用计划管理的通知》	在控制总量的前提下，土地利用计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。
2020年6月9日	《农业农村部关于加快农产品仓储保鲜冷链设施建设的实施意见》	进一步推进农产品仓储保鲜冷链设施建设工作，规范过程管理，加大政策支持，注重监督管理，优化指导服务，最大限度发挥政策效益。

资料来源： 整理

二、物流地产市场供应情况

2020年第三季度全国高标库新增供应达到402.86万㎡。从区域分布看，东部地区新增供应282.25万㎡，占比为70.06%；西部地区新增供应69.07万㎡，占比为17.14%；中部新增供应35.85万㎡，占比为8.9%；东北地区新增供应15.69万㎡，占比为3.89%。

2020年第三季度物流地产市场新增供应地区分布情况

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

从城市分布看，2020年第三季度物流地产市场新增供应面积排名前十的城市包括嘉兴、苏州、济南、南京、成都、石家庄、重庆、哈尔滨、昆明、宁波，新增供应面积分别是55.54万㎡、40.61万㎡、23.57万㎡、20.62万㎡、18.18万㎡、15.52万㎡、10.38万㎡、9.8万㎡、7.8万㎡、7.78万㎡。

2020年第三季度物流地产市场新增供应面积

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

从开发商类型来看，我国物流地产高标库开发商类型包括大型主流物流地产开发商、基金机构、电商企业、房地产企业、政府企业等，其中2020年第三季度大型主流物流地产开发商新增供应高标库总面积占比达51.75%；其次基金机构占比达22.89%；其余电商企业、房地产企业、政府企业占比分别是13.26%、6.6%、1.93%。

2020年第三季度高标库开发商类型及供应占比

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

三、物流地产市场需求情况

2020年第三季度全国高标库平均空置率为16.36%，环比下降4.55个百分点。其中，合肥、无锡、苏州高标库空置率相对较低，均低于6%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。

2020年第三季度我国重要物流城市高标库空置率环比变化

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

2020年第三季度我国物流地产高标库租赁市场交易活跃，大宗仓库租赁交易数量共15笔，其中嘉兴交易数量4笔；交易总面积超28.1万㎡，其中嘉兴交易面积为7.1万㎡；交易涵盖电商、物流、食品加工、同城配送等多个行业。

2020年第三季度我国重要物流节点城市仓库租赁交易情况

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

三、物流地产市场重点城市分析

2020年第三季度全国重要物流节点城市中租金波动最大的城市郑州，相较第二季度，第三季度郑州高标库空置率保持稳定，第三季度高标库租金相较第二季度上涨1.33元/㎡.月。

2020年第三季度郑州高标库租金、空置率

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

2020年第三季度全国重要物流节点城市中空置率波动最大的城市大连，2020年第三季度大连高标库空置率相较第二季度下降约5.22%；相较第二季度，第三季度大连高标库租金上升约0.43元/㎡.月，基本保持稳定。

2020年第三季度大连高标库租金、空置率

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

四、土地市场情况

2020年第三季度全国重要物流节点城市仓储用地成交主要分布重庆、长春、贵阳、成都、哈尔滨等城市，其中仓储用地成交总面积最大城市前三为重庆、长春、贵阳，成交总面积分别是88.14万㎡、42.45万㎡、38.55万㎡。

2020年第三季度全国重要物流节点城市仓储用地成交面积

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

发布的《2021-2027年中国物流地产行业供需态势分析及竞争格局预测报告》数据显示：2020年第三季度全国重要物流节点城市

仓储用地成交均价前三城市分别为上海、济南、宁波，成交均价分别是0.28万元/㎡、0.08万元/㎡、0.07万元/㎡。

2020年第三季度全国重要物流节点城市仓储用地成交均价

资料来源：中国仓储与配送协会、 整理

五、物流地产发展趋势

近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大的发展空间。

我国物流地产发展总体趋势

资料来源： 整理