房地产行业：6月二手房成交量边际改善 价格跌势趋缓

行业近况

我们更新了2024 年6 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

6 月二手房成交量同环比均改善，成交价环比跌幅收窄。成交量方面，6 月中介口径70 城二手房成交量指数环比持平略增1%、同比增长37%（5 月同比+27%），同期高频口径15 城二手房成交量环比增长14%，同比增长24%（5 月同比-5%），两口径数据同环比均呈现改善趋势。成交价方面，6月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅收窄至-1.1%（5 月-2.6%），接近今年1 月、3 月的环比跌幅，年初至今成交价累计下跌6.4%，较历史峰值点（2021 年6 月）累计下跌25%。

6 月二手房挂牌量走平，挂牌价环比跌幅有所收窄。挂牌量方面，6 月我们高频监测的130 城二手房挂牌量延续5 月以来的震荡走平态势（vs. 5 月-0.1%和4 月+1.5%），其中北京、上海挂牌量边际有所下行，环比跌幅分别为-2.8%和-0.3%；6 月重点城市活跃挂牌去化周期（以中介口径成交量而非全市口径成交量衡量）环比降至40.2 个月（5 月41.7 个月）。挂牌价方面，6 月同质性挂牌价格指数环比跌幅收窄至-1.0%（vs. 5 月-1.3%和4 月-1.7%），其中存量挂牌房源调价幅度略走阔（6 月-4.79% vs. 5 月-4.66%），或隐含新增挂牌房源价格预期略好于存量挂牌房源。受益于政策带来的交易量和预期阶段性好转，6 月议价空间环比增速有所趋缓（6 月+12bp vs. 5 月+31bp），卖家议价地位未进一步明显走弱。往前看，我们认为核心需关注政策所带来的重点城市交易量景气度的延续性，以及挂牌量的边际净减少能否持续并带动房价跌势趋缓（6 月上海成交价环比+0.5%）。

6 月租赁旺季延续，租金环比回升。在传统租赁旺季的影响下，6 月中金同质性挂牌租金指数环比回升0.3%（5 月-0.2%），叠加挂牌价的下行趋势，6 月租售比上行至2.14%（5 月2.11%）；待租周期为3.18 个月。

估值与建议

受5 月17 日以来一系列房地产需求端支持政策出台的影响，6 月二手房市场呈现交易量同环比改善、挂牌量整体走平、房价跌幅有所收窄的特征。

往前看，考虑到限购、限贷政策调整带来的需求释放通常具有脉冲特点，我们认为还须持续关注政策端能否进一步发力，包括整体宏观经济层面和房地产收储措施方面，成交量景气度和挂牌量降势的延续或是房价拐点到来的先决条件。短期内配置角度，我们建议布局经营弹性强、回撤风险小的优质标的，A股推荐招商蛇口、滨江集团、华发股份，港股推荐中国海外发展、华润置地、越秀地产。物管板块，考虑估值性价比，我们推荐绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业和万物云。

风险

政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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转自中国国际金融股份有限公司 研究员：李昊/张宇