物业管理：独立发展与整合加速下的大物管时代

投资摘要：

回顾2021：格局分化，房企承压推动整合加速。物业管理服务板块内部分化明显，头部物管企业在管理规模上具有显著优势。

管理规模的领先不仅仅带来了基础物业服务收入的领先，也进一步夯实了社区增值服务收入和多业态服务收入方面的优势。

在格局分化之下，头部企业战略方向趋同，“大物管”战略逐渐成为头部企业共识。2021 年行业并购明显加速，下半年地产开发行业的困境也传导到了物管行业，头部企业迎来了并购的极佳时间窗口。头部企业并购的对象从中小型的独立物业公司逐渐变成了地产开发公司旗下的物管企业。

展望2022：独立发展与整合加速下的大物管时代。物管企业对关联方的依赖度正在降低，独立性持续增强，外延并购和第三方拓展将成为规模扩张的主要动能。随着社区增值服务的不断发展与第三方拓展能力的增强，物管公司收入端对非业主增值服务的依赖度也在降低。头部物管企业的管理业态趋向多元，业务边界也将向社区服务和城市服务延伸，专业化、标准化和数字化的综合服务能力成为践行“大物管”战略的关键。头部物管企业抢占存量市场的需求与地产开发行业的困境将共同推动行业整合加速进行。头部物管企业依托庞大的管理规模与专业化的服务能力，在政策的鼓励下会进一步融入基层治理，这也将成为拓展社区增值服务的重要助力。

投资策略：我们推荐资源与能力并重的头部物管企业：1）头部物管企业对关联方的依赖正在快速降低，已经具有较强的第三方拓展能力，正在加快构建专业化、标准化和数字化的综合服务能力，独立发展实现增长的能力已经具备。2）部分龙头房企特别是央企背景的房企发生信用风险的概率极低，并且销售面积还有一定的增长，完全有能力保证竣工交付，也有能力继续支持物业公司发展。3）龙头物管公司在地产行业困境之下有望以高性价比获得优质并购标的，进一步夯实自身在管理规模和服务能力方面的优势。建议关注关联地产公司具有强大的物业交付能力与品牌实力，同时独立发展能力突出，在专业化、标准化和数字化建设中处于领先的头部物管企业。建议持续跟踪碧桂园服务和保利物业。

风险提示：行业政策出现重大变化、地产开发行业超预期下滑，社区服务与城市服务发展不及预期等。

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