房屋建筑

摘要：随着国内经济的稳步恢复，促消费政策效应加速释放，物流业得到较快发展，推动仓库等房屋建筑的竣工面积持续增加，2023年我国仓库的竣工面积为3296.12万平方米，同比上涨14.49%。厂房及建筑物作为除住宅房屋外竣工面积占比最大的房屋建筑类型，2023年竣工面积达到69694.51万平方米，同比增长11.91%。

一、定义及分类

房屋建筑行业作为我国建筑业的重要分支，涉及住宅、商业、工业建筑的建设，包括住宅楼、公寓、商场、办公楼等场所。按建筑物使用性质，可以分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑、民用建筑等细分类型。近年来，在房地产行业的高速发展下，房屋建筑行业也得到较快发展，产业结构、建筑施工方式等方面均得到较大改善和优化，如房屋建筑施工方式，从传统的现场浇筑、组装等方式，逐渐向预制构件、装配式建筑等方式转变，有效提升了房屋建筑行业的施工效率和质量。

二、行业政策

1、国家层面相关政策

近年来，随着科技的持续进步，智能化和数字化技术在房屋建筑行业的应用逐渐普及，为此，国家和政府部门也积极出台多项利好政策，加速推动房屋建筑行业智能化转型。2023年10月，住房城乡建设部发布《关于开展工程建设项目全生命周期数字化管理改革试点工作的通知》，提出要以房屋建筑和市政设施调查数据为底板，关联相关管理信息、审批信息，实现工程建设管理数据矢量化、地图化。未来，随着大数据、物联网、云计算等智能技术不断发展，加上政策支持，我国房屋建筑行业将迎来新发展机遇。

2、地方层面相关政策

为积极响应中央政府号召，持续提升智能建造在建筑业的应用水平，构建绿色低碳发展体系，各地政府纷纷出台多项房屋建筑产业利好政策。2023年6月，北京市出台《北京市推动智能建造与新型建筑工业化协同发展的实施方案》，明确提出持续开展BIM应用示范工程建设，推进市级政府投资项目中单体建筑面积2万平方米以上的房屋建筑工程等工程项目全寿命期应用BIM。各地政策全面落地，将推动北京等省市智能建造关键核心技术加快突破和创新，推进建筑工业化、数字化、智能化升级，助力房屋建筑行业转型升级和高质量发展。

三、行业壁垒

1、技术壁垒

技术壁垒表现为国家或地区政府对建筑产品制定的技术标准，如建筑物的设计、施工和验收等环节都有严格的技术标准和规定，这些标准和规定是新企业进入该行业所必须面对的壁垒之一。新企业需要具备相应的技术实力和经验，才能满足这些技术标准和规定的要求，否则可能会面临无法通过相关认证和监管的风险。

2、规模壁垒

建筑行业是典型的规模经济型行业，新进入的建筑企业难以在短时间内获得较大的市场份额，因此无法充分享受规模经济的经济性。与已经具有一定规模的现有企业相比，新进入企业的采购、运营成本会较高，面临更大的盈利压力。

3、资质准入壁垒

政府相关部门和组织对进入房屋建筑行业的企业实行较为严格的市场准入和资质审批、认定制度。中国住建部根据企业的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件，对工程设计资质、施工承包企业资质等进行审核，企业在取得上述资质证书后方可在资质许可的范围内从事相关业务。新进入企业由于自身资质、技术规模等方面受限，较难通过相关部门的资质审批和认证。

四、发展历程

中国房屋建筑行业发展历程经历了起步、高速发展、波动调整以及成熟稳定等阶段，在各个阶段中，政府政策、经济发展、城市化进程等因素都深刻影响着行业的发展。现阶段，随着经济进入新常态，房地产市场逐步成熟，房屋建筑行业开始进入成熟稳定阶段，政府继续加强对房地产市场的调控和管理，推动房地产市场平稳健康发展。同时，随着绿色建筑、智能建筑等新兴领域的兴起，房屋建筑行业进入转型升级和创新发展的新阶段。

五、产业链

1、行业产业链分析

房屋建筑行业上游主要包括原材料供应商和建筑设备制造商。行业所需的原材料种类繁多，包括水泥、沙、石、钢筋、木材等，这些原材料的质量和价格对建筑成本和工程质量有重要影响。同时，在工程项目的施工过程中，还需要大量的建筑设备来提高施工效率和保证工程质量，建筑设备制造商提供的设备类型包括挖掘机、起重机、搅拌机等。中国房屋建筑行业产业链如下图所示：

房屋建筑行业产业链中游主要是指建筑工程施工，包括勘察、设计、施工、监理等环节，这些环节相互关联、相互影响，共同决定了建筑工程的质量和安全性能。房屋建筑的下游应用领域主要为房地产行业，房地产企业负责组织建筑工程的实施，通过销售或出租等方式获得收益，通常与设计单位、施工单位、材料供应商等建立合作关系，共同完成建筑工程。

2、行业领先企业分析

（1）上海建工集团股份有限公司

上海建工作为我国建筑行业的领先企业，经过多年的发展，拥有以建筑施工业务为基础的五大核心业务，同时也积极拓展城市更新、水利水务等六大新兴市场，形成了“五大事业群+六大新兴业务”协同发展的产业格局，覆盖投资、策划、建造全产业链，为客户提供高效的建筑全生命周期解决方案。

分产品来看，房屋建设作为上海建工的传统优势业务，涵盖公共建筑、住宅房屋、商办楼宇等多个领域，近年来，企业持续加大房屋建设业务的发展力度，并在超高层、钢结构、装配式建筑等方面形成了成套技术，部分技术处于国际领先地位。2023年上半年公司房屋建设业务营收为912.49亿元，同比增长63.22%，占总营收的比重达到63.21%。

（2）陕西建工集团股份有限公司

陕西建工始建于1950年，2020年企业与延长化建完成重大资产重组，企业经营业务和经营模式由原来的以石油化工工程承包为主，转变成建筑资质齐全的区域龙头企业，主营业务涵盖建筑工程业务和石油化工工程业务，综合竞争优势显著增强。作为陕西省内最大的建筑企业，陕西建工经过多年的经营和布局，已基本实现了公司属地化全覆盖，并占据着较大的发展优势。同时陕西建工积极推动省外市场扩张，省外项目遍布全国31个省(市、自治区)，并重点围绕粤港澳大湾区、长三角地区、京津冀等区域进行布局，不断拓展核心城市的发展潜力。近几年，随着国际贸易快速发展，陕西建工也在积极推动海外市场业务发展，提升企业国际知名度和认可度。2023年上半年陕西建工新签合同额共计2008.82亿元，海外市场新签合同额60.75亿元，同比增长149%。

六、行业现状

2023年以来，国家政策助力地产市场环境持续改善，但受限于房企资金链紧张、居民新房购置意愿较弱等因素的影响，短期内市场处于调整阶段。住宅房屋作为我国基础性房屋建筑，2023年竣工面积为234389.1万平方米，占建筑业企业房屋建筑竣工面积的60.79%，同比跌幅为10.1%，带动房屋建筑行业整体竣工面积出现下滑。同时，受市场需求减少的影响，办公用房屋、商业及服务用房屋等房屋建筑同比也出现不同程度的下滑，其中办公用房屋竣工面积同比下降7.07%，商业及服务用房竣工面积同比下降2.13%。

此外，随着国内经济的稳步恢复，促消费政策效能加速释放，物流业得到较快发展，推动仓库等房屋建筑的竣工面积有所增加，2023年仓库竣工面积为3296.12万平方米，同比上涨14.49%。厂房及建筑物作为除住宅房屋外竣工面积占比最大的房屋建筑类型，2023年其竣工面积达到69694.51万平方米，同比增长11.91%。

七、发展因素

1、有利因素

（1）居民消费结构持续升级

随着国民经济不断发展、居民生活水平逐步提高，我国居民消费需求持续增长、消费结构加快升级。2017-2023年，我国居民人均可支配收入由25974元增长至39218元；人均消费支出由18322元增长至26796元。居民消费水平显著提升，极大地推动购物、休闲、娱乐、文化、教育、养老等市场规模的发展，随之带动相应领域固定资产投资的增加，为该领域的房屋建筑业务市场提供新的发展空间。

（2）新型城镇化进程稳步推进

近年来，随着我国经济发展步入新常态阶段，国内经济增速逐步放缓，同时在新增就业人口和农业转移人口逐步下降的影响下，我国城镇化率增速也在逐步放缓，在很长一段时间内，城镇化率以每年超过1个百分点的速度增长,直到2018年，城镇化率增速开始下降到每年1个百分点左右，2022年仅增长0.5个百分点。近两年来，我国加快推动新型城镇化建设，积极推动城市更新、旧城改造、保障房等项目建设，带动城镇化率进一步提升，2023年我国城镇化率达到66.16%，较2022年增长0.94个百分点，有效缓解了地产市场对房屋建筑行业造成的影响，为我国房屋建筑行业的发展创造优质环境。

（3）装配式建筑产业发展提速

在国家和政府的大力扶持下，我国绿色建筑产业得到高速发展，其中装配式建筑作为全面提升建筑业工作效率的重要施工模式，在强劲市场需求的拉动下，行业得到快速发展。2022年各地方政府纷纷出台各项政策促进装配式建筑产业的发展，2022年上半年我国新建装配式建筑面积，在行业总新建建筑面积中的比重超25%。2023年在利好政策效能持续释放下，我国装配式建筑新建面积将进一步增长，推动房屋建筑行业施工模式加速转型，助力行业施工效率持续提升。

2、不利因素

（1）高端设计人才和复合型人才相对缺乏

人才作为房屋建筑企业的重要竞争力之一，近年来，随着房屋建筑行业的快速发展，高端设计人才和复合型人才的需求也在不断增加，但由于行业的发展速度超过人才的培养速度，进而行业出现人才短缺的现象。同时，房地产市场作为房屋建筑行业的重要应用领域，近两年来我国房地产市场发展持续承压，致使房屋建筑行业发展放缓。为进一步寻求高质量发展路径，部分高端设计人才和复合型人才选择其他行业的发展机会，导致房屋建筑行业内的人才短缺。

（2）原材料价格波动和劳动力成本上升

房屋建筑行业的发展与建筑材料和人工成本的波动密切相关，若建筑材料和人工成本上涨，将会增加建筑企业的成本，从而影响整个行业的经济效益。近年来，随着经济的发展、城市生活成本上升、人口红利逐渐消失，我国劳动力成本上升趋势较为明显，同时，受宏观环境的影响，建材产品价格波动较为剧烈。在原材料价格波动和劳动力成本上升双重压力的影响下，房屋建筑企业经营风险加大。

（3）施工过程存在较多安全隐患

近年来，随着我国城镇人口不断增加，高层建筑数量持续增加。但是在高层房屋建筑工程的实际施工过程中，施工条件相对较为复杂，在施工过程中时常会面临着诸多的安全隐患问题。一旦作业过程中，存在人员配合不协调，或安全意识淡薄的问题，将会带来安全隐患，严重威胁到作业人员的生命安全，同时对项目和企业造成不利影响。

八、竞争格局

从竞争格局来看，我国房屋建筑行业市场竞争较为激烈，企业数量众多，但呈现出明显的梯队分布。第一梯队是以中国建筑、中国铁建、中国中铁等大型央企为主，这类企业拥有较强的技术实力、资金实力和品牌影响力，在国内外市场占有较大的份额。第二梯队包括具有一定实力和知名度的国有建筑企业和民营企业，如太平洋、绿地控股等，这类企业在细分领域或部分地区具有一定的竞争优势，但与中国建筑等大型央企相比，仍存在一定的差距。第三梯队主要指部分中小型建筑企业，企业数量偏多，但在品牌、技术、资金等方面相对较弱，主要依靠价格优势参与市场竞争。

未来，随着市场的不断变化和消费者需求的持续提高，企业之间的竞争也将更加激烈，头部企业凭借自身的生产技术、资金规模、销售布局等优势，在日益激烈的市场竞争中快速发展，进一步抢占市场份额，推动市场集中度持续提升。而中小型企业经营发展压力持续加大，面临着淘汰出清的风险。

九、发展趋势

和传统建筑材料相比，新型建材在保温隔热、防水、抗震、耐腐蚀等方面具有显著的效果。如新型保温隔热材料可以阻挡外部冷空气进入，有助于保持较为舒适的室温。从长期来看，随着我国城镇化的不断推进，“双碳”战略的持续深化，住宅、商业地产、办公用房、城市公共设施等领域的建筑需求将持续增长，推动新型建材的应用场景不断拓宽，我国房屋建筑行业也将保持健康发展态势。

近年来，在数字技术的高速发展下，推动建筑行业数字化转型逐渐成为全行业的普遍认识，国家和政府也相继出台各项政策，推动建筑业信息技术融合，以及支持BIM、CIM等核心数字化技术的创新发展。同时，各企业持续推动数字化、智能化转型，加快大数据、人工智能等新兴产业技术的应用。