摘要：近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场不断发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务企业提供了巨大的发展空间。一方面，物业在管面积持续增加，相关业务收入稳步增长；另一方面，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。中国物业管理协会数据显示，2023年全国物业管理行业总管理面积将达到391亿平方米，行业营收规模达到1.69万亿元。

一、定义及分类

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。按管理建筑使用功能分类，物业管理可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业五类。其中，居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，如住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，如购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所、写字楼等。

二、行业政策

1、主管部门和监管体制

物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）、中国物业服务行业协会（CPSIA）、中国物业行业管理协会（CPMA）及各地区物业管理协会等。其中，作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会（CPMI）成立于2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国建设部。其职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议，代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议等。

2、行业相关政策

近年来，为促进国内物业管理行业健康规范发展，国家住建部等相关部门先后颁布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》《住房和城乡建设部2023年信用体系建设工作要点》等政策，指出要在深入调研的基础上，加快建立健全信用管理制度，研究制定物业服务企业红黑名单制度，同时应对违法违规的房地产开发企业、物业服务企业、及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，持续加大行业惩处力度。另外，《关于加快发展数字家庭 提高居住品质的指导意见》《关于开展完整社区建设试点工作的通知》《关于开展完整社区建设试点工作的通知》提到，在物业管理领域加速引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展，推动物业管理产业智能化高质量升级。

三、发展历程

1991年，国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着我国物业管理行业正式诞生。此后三十余年间，国内物业管理行业先后经历了起步期（1981-2003年）、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期（2003-2012年）、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期（2012-2017年），以及上市、收并购频现的高速发展期（2017年至今）。

四、行业壁垒

1、企业资质壁垒

我国对物业管理企业实施资格准入制度，根据规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质需要满足：（1）注册资本500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得执业资格证书；（4）管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案，有优良的经营管理业绩。新进入者短期内难以全面符合资质要求的注册资本、专业人员、管理面积、制度标准等条件，面临一定的资质壁垒。

2、品牌壁垒

品牌是物业管理企业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现，需要经过长期的积淀和持续的市场推广。在市场中建立起自有品牌代表着物业管理企业在知名度、美誉度等方面已经达到了一定的高度。而一般而言，大部分业主都会更加倾向于选择资质较高、服务较好的物业管理企业，在此情况下，物业管理公司的品牌影响成为影响业主选择的重要因素之一。因此，对于新进企业而言，物业管理行业存在较高品牌壁垒。

3、经营和管理壁垒

物业管理企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对业内企业的经营管理能力提出了较高要求。通常来讲，具备物业管理从业经验的企业的经营管理能力会更强，更容易接手某个物业建筑的管理工作；而新进入者由于经验积累不足等方面因素影响，通常很难在短时间内实现高效率的经营和管理。因此，行业存在较高经营和管理壁垒。

五、产业链

1、行业产业链分析

从产业链的角度来看，物业管理行业涉及多个环节。其中，产业链上游主要包括房地产开发商和各类建筑材料供应商等，他们提供所需的建筑材料和设备，为物业管理提供基础。产业链中游的物业管理服务是整个产业链的核心环节，主要负责物业的日常运营和管理。产业链下游的服务对象主要是业主，业主通过物业管理服务获得高效、专业的服务，保障其居住和工作环境的舒适和安全。在这个产业链中，各个参与者之间需要密切协作，以确保物业管理服务的顺利运作，同时实现各方的利益最大化。

物业管理行业产业链

房地产

碧桂园控股有限公司

万科企业股份有限公司

保利发展控股集团股份有限公司

恒大地产集团有限公司

华润置地有限公司

龙湖集团控股有限公司

建筑材料

中国建材股份有限公司

建设者初源股份有限公司

宣伟公司

新疆天山水泥股份有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

中国巨石股份有限公司

物业管理设备

上游

南都物业服务股份有限公司

恒大地产集团金碧物业有限公司

保利物业服务股份有限公司

中海物业管理有限公司

中游

业主

下游

2、行业领先企业分析

（1）南都物业服务股份有限公司

南都物业服务集团股份有限公司成立于1994年，2018年2月正式在上海证券交易所挂牌上市，股票简称“南都物业”，是国内A股主板市场物业行业第一股。南都物业服务内容主要包括物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务，以及涵盖社区O2O、家政服务、美居服务、存量资产服务、社区养老服务等领域的增值服务，是我国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业。2023年前三季度，南都物业营业总收入达13.88亿元，同比增长0.74%。

（2）万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年，1993年5月在在深圳证券交易所发行A股上市，股票简称“万科A”。万科A主营业务包括房地产开放、物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发与运营五大板块，经过近四十年的发展，公司已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务服务范围已覆盖全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2023年上半年，万科A物业服务板块营业总收入达140.37亿元，同比增长15.13%。

六、行业现状

近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场不断发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务企业提供了巨大的发展空间。一方面，物业在管面积持续增加，相关业务收入稳步增长；另一方面，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。中国物业管理协会数据显示，2023年全国物业管理行业总管理面积将达到391亿平方米，行业营收规模达到1.69万亿元。

七、发展因素

1、有利因素

（1）市场规模不断增长

近年来，各地政府加速推动老旧住宅区引入物业管理，叠加国内新建小区开盘数量仍在增加，因此增量房、存量房以及老旧住宅区将持续为物业管理行业提供巨大的市场发展空间。另外，城乡居民可支配收入水平不断提高，消费意识也不断增强，进一步促进了我国物业管理行业的繁荣，加速推动了物业管理行业的发展。

（2）移动互联网技术的发展催生多元业务

近年来，随着我国互联网行业技术不断提升与发展，国内互联网技术应用推广范围不断扩大。在物业管理方面，互联网技术的应用不仅使得物业管理效率大幅度提升，同时还促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务转型升级，提高产业附加值，进一步延伸物业生态圈，有效促进了我国物业管理行业的多元化发展。

（3）国内资本市场环境逐步改善

近年来，国内资本市场全面深化改革，资本市场环境明显改善，央行多次实施降息降准等货币宽松政策，力图降低市场利率和社会融资成本，改善证券发行和融资环境；新三板市场全面扩容，做市商制度和市场分层管理制度持续落实推进，为物业服务企业健康快速发展带来新契机。物业管理企业通过登陆资本市场可以实现品牌影响力的提升，进一步扩大业务规模等。

2、不利因素

（1）行业竞争激烈

我国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。据统计，2014年全国注册房地产开发商有数万家，物业服务企业数量超十万家。但到2023年，国内在业物业管理相关企业数量却已超过300万家。这意味着，近年来，业内竞争企业数量不断增加，产业仍呈现竞争格局相对分散、市场竞争持续加剧的状态。

（2）人才需求难以满足

人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队是其核心竞争力的重要体现。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了转行，致使专业人员供求关系失衡。同时，随着业主要求的提高，行业对复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。

（3）管理粗放，服务专业化水平低

在我国众多的物业管理服务企业中，85%是开发商的子公司，10%是由房管站转制，独立的专业物业服务公司占比仅有5%左右。目前市场上仍有许多物业公司经营理念滞后，管理方式有待改进，服务意识尚需提高，无法满足消费者对高质量生活的要求，导致业主信任度较低，十分不利于推动行业发展。

八、竞争格局

目前，国内物业管理公司数量众多，其中不乏一些大型的物业管理企业，如万科物业、碧桂园物业、恒大物业等。这些企业在资金、技术、人才等方面具有较大优势，能够提供更全面、更高质量的服务，因此在市场中占据了较大份额。但由于物业管理行业的特殊性，区域性特征明显，物业管理企业往往只能在一定区域内开展业务。这导致了一些区域性的物业管理企业具有较强的市场竞争力，如北京的世纪城物业、深圳的招商物业等。整体而言，由于物业管理行业的门槛相对较低，使得产业内中小企业众多，市场竞争异常激烈。为了在竞争中脱颖而出，一些物业管理企业开始寻求差异化发展，通过提供特色服务、拓展新业务等方式提升竞争力。

九、发展趋势

随着城市化进程的推进和人们生活水平的提高，一方面，越来越多的住宅、商业广场、工业园区等建筑物投入使用，将需要专业的物业管理服务来维护和管理，另一方面，随着居民生活水平的提升，业主对物业服务质量的要求不断提高，综合影响下，未来国内物业管理行业的市场需求将不断扩大，行业也将向更高品质、更专业化的方向发展。另外，随着物联网、大数据、人工智能等技术在物业管理领域的应用推广，如通过智能设备对建筑物进行实时监测和维护、通过大数据分析业主需求和行为习惯来提供更精准的服务等，未来我国物业管理行业将加速完成智能化升级，业内企业将为业主提供更高效、更便捷的服务，持续推动行业高质量发展。